На управлінні багатоквартирними будинками можна непогано заробити, тому забудовники здебільшого прагнуть залишити цей ласий шматок собі. Проте разом із власним бізнесом вони починають привласнювати собі та мешканців.

У руках забудовників останні стають керованими маріонетками - мовляв, нікуди не подінуться, які б не були розцінки компанії, що управляє, а платити все одно доведеться! Чи є для мешканців вигода від «дочки» забудовника і чи можливо змінити таку компанію, що управляє, розповів адвокат Олег Сухов(«Юридичний центр адвоката Олега Сухова»).

«Коли у товаришах згода… є»

Багато фахівців погодяться, що період управління щойно збудованим багатоквартирним будинком найскладніший. У зв'язку з цим співробітництво забудовника та керуючої компанії може стати тим інструментом, який у найкоротший час виправить усі проблеми, пов'язані з експлуатацією будинку. Коли забудовник залучає керуючу компанію до проекту в ранні терміни, набагато простіше швидко та якісно забезпечити мешканців водою, теплом та іншими комунікаціями. Керуюча компанія, що існує пліч-о-пліч із забудовником, може оперативно вирішувати питання і надалі, наприклад, у разі виявлення будівельного шлюбу.

«Логічно, що чим більше район чи селище, контрольоване одним КК, тим нижчі витрати мешканців, оскільки витрати на утримання штату, обслуговувальну техніку та інше розподіляються серед великої кількості власників. Так, у деяких селищах витрати на утримання будинку та прибудинкової території в 1,5 - 2 рази нижчі за середні по ринку. Загалом, з урахуванням класу житла щомісячні експлуатаційні витрати власників можуть становити як 2 000 рублів, так і 12 000 рублів, – зазначає адвокат Олег Сухов. - У цьому прикладі слід поставити запитання: чому саме на якість обслуговування і розцінки керівників компаній надходить найбільше скарг? Відповідь криється у сумлінності керівництва. Часто в тих питаннях, де компанія, що управляє, має великі можливості вести діяльність на користь мешканців і своєї репутації, навпаки неозброєним оком видно зловживання. Заради вигоди забудовник готовий навіть на силове захоплення! Так, одна з керуючих компаній, обраних мешканцями, насильно було усунуто від управління будинком».

Що отримують мешканці разом із квартирою та керуючою компанією?

Основні проблеми, із якими стикаються власники, зводяться до наступного.

• · Нав'язування додаткових послуг компанії, що управляє.

Як правило, щоб отримати ключі від квартири, необхідно підписати угоду на передачу будинку конкретної компанії, що управляє. КК часто представляє для підписання власнику цілу стос паперів - договори на оформлення документів, супровід будівельних робіт та інші угоди, що підлягають оплаті. Поширено прецеденти, коли КК вимагає внесення авансового платежу за кілька місяців уперед!

• · Неможливість вирішення питань, пов'язаних із будівельним шлюбом.

Керуюча компанія, створена забудовником, ніколи не визнає провини своєї головної структури. Саме тому КК часто заплющують очі на дахи, що протікають, щілини у вікнах і т.д.

• · Невиправдано завищена вартість послуг.

Розцінки КК визначаються з урахуванням сервісу, який вона надає. Тим не менш, штат керуючої компанії, що складається з осіб, які не мають безпосереднього відношення до експлуатації будинку, таких як менеджери, заступники менеджерів та заступники заступників менеджерів, власники не повинні оплачувати.

• · Відсутність вибору.

Практично всі забудовники ставлять мешканців перед фактом, що договір на управління будинком має бути укладений із конкретною компанією. З іншого боку, мешканці часто обмежені у виборі КК, а й у виборі інших обслуговуючих організацій. Так, в одному з житлових комплексів функціонує лише один провайдер, мешканцям у цьому випадку залишається лише міняти КК.

Користуючись своєю «монополією», одна з компаній, що управляють, вимагала у власниці квартири близько 50 тисяч рублів. Якщо перерахувати ці кошти пропорційно кількості мешканців всього мікрорайону, то ціна зловживанням КК складе понад мільярд рублів!

Чи можна позбутися компанії, нав'язаної забудовником?

Забудовник може створити керуючу компанію лише маючи достатню кількість голосів власників квартир. Тому якщо ви проти, не віддавайте свій голос за пропоновану КК. У разі, коли керуюча компанія обрана за допомогою конкурсу, де крім неї не було заявлено інших компаній, мешканці можуть вибрати інший спосіб керування будинком. Головне не забувати, що якщо відсутність КК або ТСЖ не буде також обрано і безпосереднє управління будинком, керуючого визначать місцева влада. Крім того, власники повноважні переобрати керуючу компанію: при цьому у зборах повинні брати участь мешканці, які мають свідоцтво про державну реєстрацію права на квартиру.

Якщо керуюча компанія все-таки належить забудовнику, застерегти себе від можливих неприємностей варто ще на стадії знайомства з компанією. Якщо будь-які із запропонованих компанією послуг ви вважаєте зайвими, не ставте підпис у таких договорах. У практиці був випадок, коли незважаючи на направлений мешканцем протокол розбіжностей до договору, КК відмовлялася видати ключі від квартири. За таких обставин доведеться звертатися до суду, але якщо договір буде підписаний, компанія має право вимагати від вас виконання відповідних зобов'язань.

«Проблема монополізації ринку житла та керуючих компаній є досить актуальною. Проте багато питань виникають внаслідок пасивності мешканців в управлінні будинком. Деякі воліють заплатити більше, ніж зв'язуватися з забудовниками. Саме такими ситуаціями зловживають недобросовісні КК. Саме тому мешканцям треба порадити навчитися грамотно користуватися своїми правами, а також обирати забудовників із гарною репутацією», – резюмує адвокат Олег Сухов.

Дата публікації 10 жовтня 2012

привіт, керуюча компанія нав'язує платну послугу зі збирання під'їздів за ціною 10р. за кв м., будинок наш 16-ти квартирний, хочемо відмовитися від послуг цієї керуючої компанії

Як я можу відмовитись від послуг керуючої компанії?

Добрий ніч. Ситуація у нас склалася дивною. Є багатоквартирний будинок. Правильніше сказати 4 корпуси по 4 квартири на дев'яти поверхах. Є організація, яка керує всім цим звіринцем. Є я, якому процес управління не зовсім подобається.

Як відмовитись від послуг житлової компанії?

Чи можу я відмовитися від послуг управління житлової компанії, якщо, будинок двох квартирний і при цьому одна квартира муніципальна, а друга приватна власність..?

Відмова керуючої компанії надавати послуги

Керівна компанія змушує укласти з ними договір, інакше загрожує закінчити постачання послуг. Це можливо. Цю компанію ніхто не вибирав, відмовлялися показати протокол зборів. Наприкінці протоколу список власників, які...

21 Жовтня 2016, 20:39, питання №1416055 Світлана, м. Санкт-Петербург

Нав'язування платної послуги Керівною компанією

Здрастуйте, керуюча компанія нав'язує послуги. Допоможіть побудувати правильний алгоритм подальших дій. Ситуація: Встановили лічильники на воду, самостійно, із залученням сторонньої організації, є акт встановлення. При зверненні до...

21 Жовтня 2016, 10:09, питання №1415075 Олексій, м. Єкатеринбург

Як скласти позов на провайдера за відмову від оплати за користування спільним майном багатоквартирного будинку?

З метою не допустити зловживань та несанкціонованих дій щодо спільного майна (далі ОІ) власників багатоквартирного будинку (далі МКД) як з боку Керуючої компанії, так і з боку Інтернет-провайдерів у вигляді...

Важелі впливу на керуючу компанію - нежитлові приміщення

Добридень! Я володію прибудовою (нежитловою) до комплексу адміністративних будівель у Москві. Є керуюча компанія (далі КК), яка обслуговує ці будівлі - володіє потужностями і безпосередньо постачає теплопостачання, електроенергію, забезпечує...

300 вартість
питання

питання вирішено

ЖКХ-банкрут, передала права за боргами іншої керуючої компанії

Вітаю! У 2013 році керуюча компанія збанкрутувала, цим судові пристави закрили виконавче провадження щодо боржника у зв'язку з банкрутством керуючої компанії. Зараз у 2016 році прийшов повістка до суду, позивач-інший...

400 вартість
питання

питання вирішено

Керівна компанія не вірить

Заселився до нового будинку. Півтора роки не подавав свідчення лічильників води, справно платив по середньому, скільки нараховували. Нещодавно вперше подав свідчення. Подзвонили з КК і сказали, що сумніваються в точності, вважають що замало, і хочуть, щоб я...

31 Березня 2016, 23:09, питання №1203247 Олександр, м. Санкт-Петербург

300 вартість
питання

питання вирішено

Чи вибирається ТСЖ чи керуюча компанія у відомчих гуртожитках?

Ми проживаємо в не приватизованому відомчому гуртожитку баракового типу. Раніше це було радгоспне, тепер передали сільську раду......Чи створюються в гуртожитках ТСЖ і чи вибирається керуюча компанія???? якщо ні, на яку статтю закону нам...

Чи має право керуюча компанія відповісти відмовою на заяву не від власника?

Чи можу я, не будучи власником житла, але мешкаю у цій квартирі. Написати заяву на ім'я директора компанії, що управляє, з проханням пояснити чому в рази стали завищені рахунки за комунальні послуги? Чи має право керуюча...

Чи правомірна відмова керуючої компанії від проведення ремонту в коридорі?

Вітаю. ГБУ "Житловик Сокільники" відмовив у ремонті коридору сказавши що: - Згідно з постановою Уряду Москви від 26.11.2013 р. №748-ПП "Про затвердження цін, ставок та тарифів на житлово-комунальні послуги для населення на 2014 р."

Насамперед зазначимо одну важливу обставину. Рішення про відмову від КК приймається на загальних зборах власників житла. Зазвичай з обраним загальним зборами КК кожен власник житла укладає. Термін його дії обмежений трьома роками, Але на практиці найчастіше договір укладається лише на рік.

Порада!Перший та найпростіший шлях відмови від обслуговуючої КК на даний момент – просто дочекатися терміну закінчення дії договору. А потім на загальних зборах вибрати нову керуючу компанію.

Після закінчення терміну договору

Покрокова інструкція того, як у загальному порядку відмовитися від компанії, що управляє, складається з таких етапів:

Якщо термін договору просто закінчився, у власників немає необхідності обґрунтовувати своє рішення про відмову від КК, утруднювати себе збиранням доказів для розірвання. Просто відмовляємося від послуг цієї компанії та все.

Звичайно, простіше дочекатися, коли термін закінчиться, але буває і так, що обставини, що склалися, змушують вжити екстрених заходів і достроково відмовитися від послуг КК. Наприклад, вона ігнорує законні вимоги мешканців та ухиляється від виконання своїх прямих обов'язків. Про всі обов'язки та послуги КК читайте .

І тут доводиться достроково переривати договірні відносини з несумлінним партнером.

Шляхом дострокового розірвання договору

Перед тим як розірвати договір з компанією, що управляє, в односторонньому порядку, власникам МКД потрібно підготуватися:

1. мати вагомі підстави, підкріплені переконливими документальними доказами;
2. підготувати потрібний пакет паперів;
3. повідомити власників про проведення зборів;
4. провести загальні збори власників;
5. повідомити КК про рішення.

Розглянемо спочатку підстави для виходу з КК, потім торкнемося доказів, які знадобляться для нього і дізнаємося, які потрібні будуть документи.

Основи

Відмову від послуг КК необхідно обгрунтувати. Підставами для дострокового розірвання договору можуть бути визнані такі дії з боку КК:

• не виконувала роботи з обслуговування будинку;
• не надавала мешканцям послуги, обумовлені договором;
• якість наданих послуг та виконаних робіт була низькою;
• не надавала громадянам цікаву для них інформацію.

Якщо є хоч одна з цих умов, то на законній підставі можна вимагати припинення відносин з КК.

Зверніть увагу!Закінчення терміну дії договору є цілком законним приводом припинення відносин із КК. Якщо він не продовжується, то співпраця закінчується повністю та остаточно.

У решті випадків, відповідно до ст.162 ЖК РФ , наявність підстав доведеться доводити, найчастіше у суді.

Документи

Для дострокового одностороннього розірвання договору між власниками та КК, необхідно підготувати такі документи:

1. Протокол загальних зборів, де прийнято рішення про відмову від КК.
2. Копії звернень до організацій, що курирують, — споживнагляд, прокуратуру, санепідемстанцію.
3. Копії скарг власників на порушення КК.
4. Копії актів перевірок діяльності КК.
5. Письмове повідомлення КК про розірвання договору із нею.

повідомлення

У процесі розірвання договору з КК використовуються два види сповіщень. Перше Повідомлення призначене для оповіщення власників та КК про проведення загальних зборів власників житла, На якому буде порушуватися питання про відмову від послуг керуючої компанії.

Якщо у МКД є неприватизовані квартири, на збори обов'язково запрошується представник міської адміністрації.

Адже в такому разі власником житла є муніципалітет.

У повідомленні вказується порядок денний— питання про вибір нової компанії, що управляє, або іншого способу управління.

Далі у повідомленні мають бути контактні телефони, за якими можна отримати інформацію про питання, винесені на обговорення, зазначається ініціативна група, тобто ті люди, які й скликають загальні збори. Звичайно, місце, дата та час проведення зборів.

Про прийняте на зборах рішення власників необхідно повідомити і саму КК.У повідомленні необхідно спиратися на чинне законодавство - ст.162 ЖК РФ, п.п. 8.1 та 8.2 ст.450 ДК РФ.

Довідка!У повідомленні обов'язково вказуються підстави прийнятого рішення: ухвала суду, рішення загальних зборів тощо.

Докази

Важливо пам'ятати, що законодавством, власникам житла надано можливість дострокового розірвання відносин з КК. Але таке рішення має бути підтверджено незаперечними доказами. Наприклад, до таких можна віднести такі випадки:

Важливо!Усі порушення з боку КК слід запам'ятовувати та, по можливості, документально фіксувати. Перед тим, як збирати загальні збори, потрібно не тільки зажадати від КК документації, пов'язаної з виконанням робіт за чинним договором, а й підготувати докази того, що пункти цього договору неодноразово порушувалися.

Як докази порушень з боку КК можуть виступити:

• копії звернень та скарг мешканців;
• акти перевірок роботи КК організаціями, що курирують;
• акти, які фіксують неналежне виконання КК обов'язків.

Підготовка та проведення зборів власників

Для правильної підготовки зборів щодо відмови від КК необхідно вчинити такі дії:

Важливо!Треба враховувати, що до початку підготовки проводиться ретельна робота з власниками. Бажано переконати більшість із них у необхідності або обрати інший спосіб керування будинком. Тільки після цього можна й робити практичні кроки.

Після того як визначились із зборами, потрібно підготувати повідомлення всім власникам та КК про місце та час проведення зборів. Повідомлення вручаються особисто під розпис або надсилаються рекомендованим листом з повідомленням на адресу одержувача.

Збори мають бути проведено пізніше, як по 3 місяці доти, як закінчиться термін дії договору. Якщо повідомити КК або звернутися до суду пізніше, то вимоги та рішення зборів буде відхилено.

Потім проводяться загальні збори. Якщо не вдасться провести його очним порядком, допускається заочна форма.

Що робити після ухвалення рішення про відмову?

Після того, як збори ухвалить рішення, керуючій компанії надсилається повідомлення з копією рішення зборів. КК має підготувати та передати всі матеріали по будинкуобраної зборами керуючої компанії або організаційної структурі з управління будинком, яку приймуть власники.

Можливо, що після зборів доведеться звертатися до суду. Тоді потрібно підготувати позовну заяву та пакет документів, які й слугуватимуть доказовою базою в суді.

Форму управління обирає загальні збори. Але якщо в будинку немає ТСЖ, то кожен власник укладає з КК договір на обслуговування самостійно, від своєї особи.

Після рішення зборів, кожен власник житла повинен сам розірвати договір з компанією, що управляє. Він надсилає письмове повідомлення про те, що на підставі рішення загальних зборів відбувається розірвання договору з компанією, що управляє, в односторонньому порядку.

Чи можна відмовитись від КК однією квартирою?

Перш ніж відповісти на питання про те, як відмовитися від керуючої компанії в одній квартирі, потрібно з'ясувати, чи це можливо.

Увага!Відмовитися від послуг КК одному власнику не можна, оскільки правом обирати форму управління домом наділені лише загальні збори і ці збори може приймати рішення про відмову від послуг КК.

У разі, якщо один власник незадоволений послугами, що надаються, він повинен обговорювати це з іншими мешканцями і приходити до рішення про відмову від КК усім будинком і тільки шляхом проведення загальних зборів.

Висновок

До того ж існує багато підводних каменів у чинному законодавстві, які можуть звести нанівець усі зусилля.

Приїдь швидше, у нас тут біда трапилася, чергову керуючу компанію призначили! - Заполошено торохтіла сусідка. Почухала ріпку, точно, хто ж окрім мене знає як позбутися чергового жартування, та ще призначеного на державному рівні? Приїхала. На свою голову.

У мене є друга квартира, в якій я живу виключно періодично, а незабаром планую залишити там жити старшу дочку, що підростає. Але оскільки я у своїх сусідів по цьому будинку начебто останнього променя надії довелося розібратися.

Наш будинок складається з 8 квартир на двох поверхах, будинок 1951 року, тому самі розумієте його технічний стан. Ні, не все так сумно, будинок досить доглянутий, з гарним двориком, з квіточками в під'їзді та килимовими доріжками. Поточний зміст здійснювався нашими мешканцями, оскільки, як показав досвід, легше найняти слюсаря за оголошенням і скинувшись усім будинком щось зробити, ніж утримувати штат КК та коханку директора. Але знос основних конструкцій, включаючи опалювальне обладнання та стояки ХГВС, охоронай і тримається на чесному слові та мотку ізоленти, оскільки не ремонтувалися та не змінювалися зі смерті великого вождя.

Як тільки почалася вся ця реформа ЖКГ, я, як людина, яка не один рік пропрацювала у сфері ЖКГ, одразу сусідам сказала, що жодних керуючих компаній, жодних інших жебраків і жабраків поряд з будинком: гроші збиратимуть, а робити нічого не будуть.

Ми вибрали спосіб управління - безпосереднє управління і час від часу, не сильно утрудняючись "відкушували" від чергового жартування на наші гроші у вигляді керуючої компанії.

Але час минав і змінилися закони. А черговий туго думаючий чиновник, сидячи в кабінеті, обурювався, чому це наш будинок за утримання подати не платить? Тому цього разу мені довелося не обмежуватися усними погрозами директору КК з метою його відвалення від грошей нашого будинку, а братися вже всерйоз.

03.04.2017 року наша мила міська адміністрація без оголошення війни та жодним чином не повідомивши мешканців нашого будинку провела відкритий конкурс з вибору керуючої компанії для нашого будинку. Про те, що КК у нас вже є, ми дізналися з платіжок за ЖКП. Таким чином, були грубо порушені наші права, а також порядок проведення відкритих торгів і укладення договору управління МКД.

Крім того, ми дізналися, що договір управління нашим будинком укладено з керуючою компанією, якою офіційно вважається всього 1 (!) Чоловік, це директор. Інших співробітників цього КК просто немає. Провівши якимось чином своє розслідування з відкритих джерел я зробила наступне.

1. Подала скаргу до ФНП РФ на те, що при реєстрації керуючої компанії в ЄДРЮЛ були подані недостовірні дані, а саме недостовірно вказана адреса перебування виконавчого органу - директора.
Цей пункт дуже важливий, це загальний одвірок при реєстрації юридичних осіб, система так збудована, що брехати доводиться практично завжди. Але й санкції за цю брехню дуже серйозні.

2. Подала скаргу до Федеральної антимонопольної служби на порушення при укладенні договору управління між муніципальною освітою та керуючою компанією. УФАС теж їсти хоче, і їсти любить добре та смачно. Тому в мене на практиці були випадки, що невеликі компанії доводилося банкрутувати після розбору з УФАС.
Цей пункт не дуже важливий, але до купи нехай буде. Якщо доведуть ті порушення, які були допущені під час укладання злощасного договору (у чому сумніваюся) – голови високопосадовців у нашій адміністрації полетять.

3. Подала скаргу до державної житлової інспекції. Дивіться, тут дуже важливо, щоб скаргу не опустили в інспекцію нашого міста, яка покарає за парочку недопалків двірника, а розглянули на рівні інспекції суб'єкта, тому я подала скаргу, спираючись на недостовірність даних, наданих КК за ліцензування.
І чим ще добре, якщо мене не влаштує результат перевірки ГЖІ, я завжди можу подати скаргу до наглядового органу на законність та обґрунтованість видачі ліцензій самої ГЖІ Кемеровської області, тим більше що цю недостовірність даних я змогла встановити за 10 хвилин і за допомогою Яндекса, а тоді як перевіряється достовірність в ГЖИ під час видачі ліцензії?

Розумію, що це непросто, більшість читачів не зрозуміє, про що я тут написала, але якщо позбуватися нахлібників, то вже так, щоб потім усім відповідальним особам дуже довго ікалося. Бажано кілька років поспіль.